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主题: [转贴]一个大学教师眼中的未来房价趋势,透彻!

  • boeafg
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  • 发表于:2012/7/18 0:17:00
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首先声明一下,我只是一个普通的大学教师,来自农村,已在城市成家,拥有自己的住房,对农村的情况及城市都熟悉,由于工作原因,每年对毕业生的就业情况熟悉,对学生工作几年后的情况也很清楚,我所在的城市是成都,所在学校是一所普通二本院校,学生大多来自农村,学生就业及毕业后收入情况一般在中等水平。

经常在网上看到有关房价的讨论,看到充满常识性错误言论的所谓专家文章,大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、让年轻人听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告诉大家,特别是告诉年轻人真相,不要被所谓的专家误导。


在此我说明一下,我对经济感兴趣,也炒过股,不过不成功(亏了,现在没炒),收入一般,家庭月收入一万左右(我和太太收入差不多都5000元左右),有二套住房。



其次成都前以“2.5环”为市中心区及郊区的界线,“2.5环”均价在7500左右,“2.5环”以内均价应在10000左右,“2.5环”以外均价应在5500左右。成都房价在全国在中等水平,有典型意义。



由于来自农村,我对家乡情况很了解,每年寒假及暑假都回去看看,老家的人也经常找我,很多老乡及毕业工作的学生买房都经常咨询我意见,慢慢几年下来,在老乡及学生中有点名气,咨询我的人越来越多,促使我研究楼市,也对当前房地产有较深刻的了解,在此表达一些我的观点,供大家参考。



1、当前房价基本正常,并不是大部分人买不起房



实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化,有些年份快了些,有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资),在去除基本生活开支后,2到3个月节余收入买一平方以当前收入10年可以在城市边缘,交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如成都65*7500=48.7万元,首付15万,贷款35万,30年,月还款应该在2000元左右。

一般工薪阶层取中位数收入3500元(一般本科毕业工作2-3年成都地区,月收入在3000-4000元),正常开支二个人谈朋友合租一间住房(一套房子中的一间),成都市区大约550元左右,郊区350,取中值450元,正常开支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人开支1000元,一个月可以余4000元。一年余5万元左右,2-3年可以付首付买房。购到房子入住后,每月还按揭后,有5000元左右可供开支,会有一定节余,考虑到收入增长因素,10左右可以还清。例如我们2000年时家庭收入3000元(月收入1500左右),成都房价2000左右,除了正常开支,也是2到3个月节余收入买一平方,当时也觉得压力大,实际上最后六年就还清了,因为收入增长。因为中国处于经济快速发展阶段,收入增长也是肯定的。


大家可能说成都房价低,北京、上海、广州太贵了,实际上也是一样,一般本科毕业工作2-3年,月收入北、上、广4000-8000元,取中位数6000元,假如二个人租一间1000元房子(合租城郊结合部,条件尚可),正常开支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人开支1200元,一个月可以余8000元。二个月节余16000元,可以购买在城市边缘,交通及生活方便的区域房子一平方,其余计算同上。



以上分析是在没有负担家庭父母费用,以及父母没有资助的情况下,如果有负担就要慢一点,如果家庭父母有资助就要快一点。大学刚毕业学生,父母都还可以工作(在农村也可以自食其力,打工也有点节余),有一定收入,儿女要购房成家,多少都会支持一点。同时当前农村收入在提高,一般也只有二个小孩,经济一般都有点节余。当然,过10-20年后,子女也会对父母有养老的支出,实际上,基于中国传统,一般子女负担父母的并不多。



平均65平的住房偏小,小套二可以满足小家庭的要求,10年后,小孩读小学时,也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来,开始成家一间小工房(12平),小孩读小学时才有自己的第一套50平的小套二。



最后我告诉大家一个事实,我的学生大学毕业,工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市买房了,并不是大部分人买不起房,你可以和周围了解一下,大学毕业几年购房比例有多高就可以验证我的观点,唯一和我说的不符的是,很多并不是象我说的买65平左右,在城郊结合部的小房子,而是市区大房子,使得压力太大,抱怨连天,实际上是年轻人太浮躁,超前消费了。

当然以上收入是平均数,如果你低于此,说明你努力不够或你不适合在城市发展,你可以回小地方。如果你高于此,说明你有更好的选择。


2、收入预期及实际变化不能静止地说不吃不喝多少年买一套房:



中国正处于黄金发展期,收入增长也较快,前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想,就在不理想情况下,实际上收入也在增长,以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程,一个普通大学教师),每月收入1985年:60元1990年:100元1995年:500元2000年:1500元2005年:3000元2010年:5000。



由于计划生育造成人口结构原因,劳动力已经从无限供应正在转化为有限供应,市场的力量会使收入进入较快的增长周期,大家留意一下,最近二年,农民工的收入增加很多,成都有点技术如装修工一天收入不少于150元,在农村80元一天很难请到零工。同时政府开始大力进行收入分配改革,以及通胀的因素,未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时,我们很难想象2000年的1500元,同样2000年收入1500元时,很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后,你收入会是多少——————10000元或20000元。



最后你在想象一下,如果10年后,个人一般月收入1-2万元,家庭月收入2-4万元,房价会如何,稳定,让大家很轻松地买房子,买个2套3套。显然不可能,因为没有土地修那么多房子,也没有那个发达国家让你很轻松买房子,所以结果只会是房价也同步涨,一样二个人2-3个月的节余,大约可以买一个平方,市场才能平衡,那时房价该多少————-2万到5万(成都的价格)。别的地方,你自己算吧。



10年后经济发展到了较发达程度,增长速度下来了,城市化也差不多了,人口也稳定了,收入增长也比较慢了,房价稳定了。



3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房,不是伪城市化(不可能在城市买房):



说明本观点非常简单,如果你来自农村,或者对农村熟悉,你可以自己理解我说的以下观点,或者你生活圈子在城市对农村不熟悉,建议你和周围来自农村的同事了解,验证我一下观点。



大家先看以下三点事实:首先第一点,现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点,现在农民一般只有二个小孩,大部分一个男孩。第三点,现在年轻的农民都在城市打工,将来他们也不会回农村。



结论是最近20年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化,我本人对我老家熟人调查,也和来自不同地方农村的同事调查聊天,近20年已有30%左右农民在城市安家,当然他们还保留农村的住房及宅基地,部分家庭老人还在农村。现在城市化形成梯度,乡下到县城、地市、省城比例逐渐步减低,即到县城最多,地市次之、省城教少。县城到地市、省城,地市到省城。



进城的方式中,多年经商的大部分已近城。打工的个别技术较好或进入管理层的大部分已进城。子女读书进城或在城市打工并站住脚,不管他们是是否已经买房,他们都不会回到农村,现在农民一般只有二个小孩,大部分一个男孩,女孩出嫁,农村家庭一般以男孩为中心,该男孩在哪儿成家,意味着家庭中心就移到哪儿年轻的不回农村,年老的在农村,随着时间推移,年老的生活无法自理及去世后,自然完成城市化过程



先和大家讲一个我们家的故事,80年代改革,我们家在农村修了一栋土墙房子,10年收入没了,95年我们家在镇上修了一栋砖瓦房子,10年收入没了,2006年我和我哥在县城买了一套房子,让父母养老,现在情况是80年以前祖上留下的老房子由于无人居住已经倒塌(期间修过几次,后来想明白不修了),80年代修的也已破烂不堪,估计也快不行了,镇上的房子,现在卖不了几个钱,只好免费让人住(代为照看)。



以上故事的结论是由于农民意识问题,前二十年打工挣的一点钱,都花在老家盖房子,大大影响了在城市买房城市化的进程现在农民已经认识提高,子女较少,随着子女进城打工,也不会回农村事实的发生,越来越多的农民认识到在农村修房子没有意义,全家集中力量让子女在城市立足,城市化进程开始进入提速阶段,这也是当前房价高升的主要原因。



因为农民在农村修房无法按揭,实际上,他们有能力在农村修房,就意味着,有能力和子女一起努力在城市付首付,购买房子假如农民都认识到这一点,对城市住房需求是非常可怕的,赶紧买房吧。



也许有城市的无聊经济学家会说,农民在农村不修房,他们住那儿,我告诉你,请你到农村看看,关门闭户的房子、或一栋大面积的房子,只住一二个老人小孩比比皆是。老房子没人住倒塌的比比皆是。想住房子,亲戚免费或象征性付一点租金,随便找到房子住



中国的传统习惯,父母会尽一切能力为了子女,集全家打工之力,在城市立足买房,是可以办到的,这一点在农村大家会认为理所当然。



我也是农村进城的人员,我的根也在农村,告诉农民兄弟:



除非你有把握你修的房子会被征用,或者可以经商、周边将来发展前途好,有增值空间,不然不要在农村修房,修了将来也会一钱不值,因为你的子女在农村没法生存发展,他们也不会回去了,农村不可能承载太多人的富有梦想,农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要再县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方,人气才会旺,你的子女才可以生存立足,不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半,汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万,占日本人口的11%。中国不会一个中心城市,但将来人口集中在几十个中心城市是必然的。



4、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房:



假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱,那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高,你现在准备的钱,到将来一钱不值,也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下,很多老百姓在80年代90年代节约存钱,以当时收入存款一万二万都很难,留到今天价值很小,实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。



生病不用考虑,实际上年轻人概率上就很少生大病,你看看你的周边同事和你周围的熟人,有几个生了倾家倾家荡产的大病,其概率比同性恋吸毒都小。你可以网上搜一下,我国吸毒有一千万左右,比例近1%吧,同性恋远远大于吸毒,你用考虑吗?如果真的发生不幸的事情,那也只认倒霉,要解决生病的问题,最佳的应该是基本的医疗保险。



小孩上学问题也不用考虑,实际上你让小孩读一般的义务教育学校就可以了,小孩的成才关键还在于良好的家庭教育,这是你自己的事情,有多少农村条件很差的小孩一样成才,现在高考实际上,大城市考不过农村。当然现在有高价幼儿园、高价私立中小学,你没必要去读。随着适龄人口的减少,5年以后高校入学率会提高到40%,当10几年以后,现在年轻人的子女可以随便上大学了。只要家庭教育好,正常有学校上学,将来就没问题。我自己就是从一个条件很差的农村学校出来的,考上一本学校,你自己身边也应该有很多这样的例子,我自己的小孩也是按片区划分读书,一样健康成长学习。



有关父母养老问题,请大家了解一下周围熟人同事,经济上是父母帮助小孩多还是反之,我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化父母帮助小孩成家立业的传统,当小孩进入中年,父母进入老年以后,子女孝敬照顾父母。

实际上当前农村进城打工的孩子、城市中的独生子女,农民自己想一下,想在你给了父母的钱多,还是了父母支持你的的钱多,应该是后者。50岁左右的父母不管在城市还是在农村都可能有在经济上对你的支持(不同人家庭经济不一样,父母抚养你成年,应该说尽到职责,支持力度有大有小,没有支持也是合理的),但是一般不需要你经济上的负担。在过10来年后,父母需要你的照顾,但经济上也不会对你有太多的负担,主要应该是关心、照顾及及时的问候及亲情。父母这辈子最大的心愿是子女成家立业,当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房,将来你在父母老了需要照顾的10来年,你才有条件照顾他们。


5、黑灯看住房空置率,不对,空置率高吗?不高,而且在正常范围,也有原因:



比如老公房老小区,你晚上去看,黑了多少灯我告诉你一样高,你不信晚上在你所在城市马上去看,一样有1/3左右不亮,我专门研究过,今年夏天,网上大抄空置率时,我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告诉你,几乎100%都有人住,不管是租出去,还是自住,肯定有人住,除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。因为老公房老小区以前修好就可以住人,可以不装修,又很好租,配套成熟,我问你,有谁自己不住,也不租,和自己的钱过不去,出租房子又不是多麻烦的事情,便宜一点一下就租出去,没那么傻得人。



当然新小区由于装修的原因,入住率本来就应该逐步提高(有些是自住,但由于小孩入学、退休养老、配套不完善等原因暂时空置),其次确实也存在一定比例的投资投机购房,随着5年左右的市场消化(投资及投机的抛出)及配套成熟,入住率自然会达到正常水平,谁也不会让几十、几百万的资产长期毫无效益,哪怕一点租金也可以,除了个别短炒,马上想出手的以外。



6、中国收入低,中国房价收入比奇高,国外便宜,不对,请看一下数据:



要注意一点的是中国东方文化,亚洲的日本、台湾、韩国、香港和中国城市化进程及房价是我们的未来。



回答本问题非常简单,网上搜一下台湾、韩国、香港普通工薪收入以及他们的房价,考虑到他们生活成本比我们高的因素,基本就能得出二个人2到3个月工资,除开基本开支,节余买一平方房子(实际他们都办不到,大概3-4月二个人节余才能买一平方)。考虑到中国经济处于高速发展阶段,处于高速城市化阶段,适当的溢价(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下结论,现在中国北、上、深、杭、广房价有点偏高或正常,成都、武汉等二线城市房价有点偏低或正常。



请看我搜的权威数据:



台湾一项民间调查显示,亚洲八大国际城市的房价年涨幅排名中,香港、深圳、北京包揽前三名,分别为22%、19.28%和17.61%。

据台湾媒体报道,台湾房屋旗下的亚洲房市风险管理顾问公司调查显示,在此项排名中,一年来东京房价下跌6.98%,首尔下跌3.04%,是八大城市中仅有的两个房价下跌城市。


调查说,八大城市的房价均价中:



香港以每坪(一坪约为3.3平方米)202万元(新台币,下同,折合每平方米13.4万元人民币)的价格居首。东京以每坪172万元居次(折合每平方米11.4万元人民币)。第三至五名分别为新加坡112.9万元(折合每平方米7.5万元人民币/平方米)、韩国首尔86万元(折合每平方米5.7万元人民币/平方米)、台北46.9万元(折合每平方米3.1万元人民币/平方米)。



深圳以每坪36.62万元(折合每平方米2.38万元人民币)、上海以33.76万元(折合每平方米2.23万元人民币/平方米)、北京则28.58万元(折合每平方米1.88万元人民币/平方米)的均价分列六至八名。



收入情况比较:



台湾:2010年12日月“日前经建会公布「历史新高」数据指出,今年每人平均薪资达4万4千元。但行政院主计处调查显示,今年月收入不到3万元的受雇者将近360万人,其中更有103.8万人不满2万元。这不仅说明经济M型化的趋势,也突显作多多、赚少少的「穷忙族」(working poor)大幅增加。”。台湾月收入三萬元台币相当于1000美元,换算为人民币6800元。平均薪资达4万4千,相当于11000元人民币。



香港韩国:香港和韩国全职工作的年收入可以达到10-15万元人民币,相当于平均月薪12500元人民币。当然低收入也很低,香港10-15%的低收入阶层月收入5000人民币左右。



请看一下报道(网上可以搜):“香港首个最低工资即将拍板,消息透露,行政会议今 (9) 日将讨论最低工资金额,估计行会将接纳临时最低工资委员会时薪 28 元 (港元,下同) 的建议。最快明年上半年,全港 31 万 4600 名时薪低于 28 元的基层员工,将可获加薪。饮食业呼吁雇主全盘考虑节省成本方法,不一定先从裁员减薪着手,不要让最低工资令劳资关系变成战场”。

按一周上五天,一个日月上22天,一天8小时计算日月薪最低为:28*8*22=4828港元=4345元人民币。


7、房地产泡沫,也许有,但不大,也许就没有,不用争论,能买赶紧买



战略上说,房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势,办得到一定创造能力就买。战术上说,房价因国家政策及市场因素会有波动,要找适当的买点。



短期房价上我不好预测,但我认为基本就能得出二个人2到3个月工资,除开基本开支,节余买一平方房子一个月一平方的规律会一直起作用。房子任何时候都会让你觉得买起来很困难,因为没有那那么多房子,必须通过高价平衡。你在看一下收入的变化,想想以后可能的房子价格:



以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程,一个普通大学教师),每月收入1985年:60元1990年:100元1995年:600元2000年:1500元2005年:3000元2010年:5000。



人人都有房子住不可能,例如一个农村大妈到城市当保姆,一个农村青年他到城市打工,政府就该解决房子,那个国家那个城市能办到。如果北京、上海做到了居者有其屋农民们马上全到北京、上海等大城市去(实际上现在农村壮劳力大部分都在城市),工作好找的很,大不了工资低点,只要有独立住房的,能享受他们的各种福利就行了,总比在农村刨土强。最后大城市装的下吗?

也许你会说,我大学毕业,我工作几年,就该有房子。不对,我告诉你,你并不比进城打工的农民工高贵,如果政府解决你们住房,那凭什么不给进城打工的农民工,何况他们很多人有一技之长(如电工、泥瓦工、焊工等),收入并不比你低,工作比你们辛苦,农民比你能吃苦节约。他们如果醒悟过来,他们一样有能力在城市买房子(就把他们在老家盖房的钱当首付就可以了)。


8、要有自己的思想、多从身边调查得到结论,不要被媒体和论坛上的一些观点左右



现在只要骂开发商的,骂房价高的都是对,容不得理性的声音,有点像文化大革命。主流媒体已被绑架,各种违反常识的声音堂而皇之地进入中央电视台,从所谓的专家口中出来。例如:



6千万套空置房电表不走,居然网上到处流传,大家津津乐道。请问全国总共修了多少房子、全国电表联网了吗(实际上一个城市、一片街区都没联网?你了解现在城市电表智能电表比例有多高吗?明显的一派胡言。



30万收入买不起房(2011、2号中中央二台专家),你看看身边已买房或正在买房的人,他们收入有多少就行了?30万能买不起一套普通住房吗?



全国90%的人买不起房,你看看自己身边熟人,已买房或正在买房及计划的人比例有多高,自己有房的比例有多高?年轻大学毕业5年以上买房的比例有多高,成都不会低于80%,一线城市可能少一些,但他们可能也在二三线城市买有房子,已买房的比例也不会低于40%,不用急于反驳我,你先周围了解一下在说。



很多人住房困难,现在城市原居民大多都有房子,比例不小于95%,新城市人5-10年基本都有自己住房,有二套房的人也不在少数,难道不能一个侧面说明房价的合理性吗。



多少年不吃不喝才能买房,你看看自己身边已经买房的熟人,他们过得幸福吗,我想大部分都幸福,虽然部分人压力很大。当大部分都没出现还不起按揭情况,当前房地产个人按揭是银行最优良的资产。银行提前还贷要排很久队,说明随着收入提高,很多买房人有余力提前还贷。你看看自己身边已经买房的熟人,提前还贷比例有多高,我的调查了解,比例高达80%以上,如果不行,问下银行的朋友就知道。



9、最后四忠告:



(1)来自农村的孩子一定让家里不要在农村建房。除非你有把握你修的房子会被征用,或者可以经商、周边将来发展前途好,有增值空间,不然不要在农村修房,修了将来也会一钱不值。把农村建房的钱作为首付的一部分,在城市买房。



(2)移民城市,集全家之力在城市买房,你甚至你的父母(有些城市可以随亲)可以享受城市的一切福利。如果暂时不行,赶紧考虑政府的经适房、限价房,今年要大量修,是好机会。



(3)不要买车及时髦数码产品,一辆车子一套小房,你想一下,买车的钱做首付,养车的钱当按揭,买一个郊区的40平小房子可以吧。刻苦耐劳节俭,至于时髦数码产品,那完全是为产品研发作贡献,那一样东西过二三年不大减价。200元左右的手机不能用吗?够用就行。



(4)最后记住一点,大学4人一间房,吃食堂,500-600元左右一月生活费(当前我们学校,沿海要高一些,平均不会超出1000元)过的很充实开心,你在城市上班了,和女朋友租一套房子中的一间,可以自己做饭,吃、住都比你刚离开的学校好,且可口、节约,为什么不行?开始存钱,准备下手买房吧。
【作者:嗖嗖果果】
  
  • 匿名游客
  • 发表于:2012/7/22 20:36:06
  1. 沙发
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确实如此,
  
  • qzuser
  • 发表于:2012/8/10 12:09:15
  1. 板凳
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经济走向是合理!

你的忠告都脑残的,你以为个个收入向你那么高啊?收入都要低于开支了,你的意思是要人家做房奴吧!

什么城市调查?人家扫街的都5-6千,比什么比?怎么不拿日元来比,随便买个都是万元

妈的30W可以建3层住几代人,你30W买的到100平米吗?人口多的,收入低的人怎么办?

幸福?定义是什么?是房奴?傻不垃圾的,你去问下普工多少钱一个月?买青菜多少钱一斤?

什么统计?中高收入的平均就是统计?

照你那么说,那人就得一辈子做劳工那就是幸福咯?
  
  • 匿名游客
  • 发表于:2013/4/30 17:28:47
  1. 3楼
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1.新鲜的冷水注入煮水壶里煮沸:因为水龙头流出来的水饱含了空气,可以将红茶的香气充分导引出来,而隔夜的水、二度煮沸的水或保温瓶内的热水,都不适合来冲泡红茶。 2.注入正滚沸的开水,以渐歇的方式温壶及温杯,避免水温变化太大:一般茶壶的造型,都有一个矮胖的圆壶身,是让茶叶在冲泡时有完全伸展及舞动的空间。 http://haoyancha.itpub.net/
  
  • 匿名游客
  • 发表于:2013/5/29 9:04:23
  1. 4楼
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乌龙茶:http://wysdhp.86mai.com 3.谨慎斟酌茶叶量: 冲泡浓茶,每人用1茶匙的量(约2.5g的茶叶量),但是想要泡出好红茶,建议最好以2杯的红茶叶量(约5g)来冲泡成2杯,较能充分发挥红茶香醇的原味,也能享受到续杯乐趣。 4.将滚水注入壶里泡茶: 水开始沸腾之后约30秒的时间,水花形成像一元硬币大小的圆形时,来冲泡红茶,最适合不过的了。 
  • IbelieveIcan*
  • 发表于:2015/7/10 15:53:06
  1. 5楼
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